成都出台通知进一步完善房地产市场调控政策

发布时间:2018年05月16日    来源: 成都日报    浏览次数:74次

切实支持合理自住需求 努力做到职住平衡 坚决遏制投机炒房行为

为坚决贯彻落实国家调控要求,切实支持合理自住需求, 努力做到职住平衡,坚决遏制投机炒房行为,我市借鉴其他城市成熟经验,对原有调控政策进行了完善,昨日,市政府办公厅出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》规定,在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的,应当同时符合以下条件:

第一,购房人具有拟购房所在区户籍(其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的,应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上),或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。

第二,本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房,或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。

在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的,应当同时符合以下条件:

第一,购房人具有上述区域户籍(其中户籍迁入上述区域未满24个月的,应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上),或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。

第二,本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下(含1套)自有产权住房,或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。

在我市其他区(市)县新购买商品住房或二手住房的,购房人应具有本市户籍,或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。《通知》规定,夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房。

此外,《通知》还规定在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。

新政策即日起开始执行,原有政策规定与本《通知》不一致的按本《通知》执行。

成都公证摇号排序选房新规出台

一个家庭一次只能参与一个项目摇号

为了贯彻落实15日出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,成都市城乡房产管理局和成都市司法局联合出台了《关于完善商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》(以下简称《通知》),以完善成都公证摇号排序选房规则。《通知》自印发之日起实施。

顺序

棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭

根据《通知》,公证摇号及选房顺序,按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序,先后摇号排序、依序选房;并按规定保持登记购房人、摇号排序人、按序选房人、合同签订人相一致。

棚改货币化安置住户优先摇号排序选房。房地产开发企业应在当地房产行政主管部门的指导下,按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户优先购买(商品住房项目位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外)。

刚需家庭登记购房人应当符合《成都市人民政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》规定的购房条件。刚需家庭优先摇号的房源及其他条件按今年3月31日出台的《成都市城乡房产管理局成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定执行,其中夫妻离异的,购房登记时离婚应已满两年。

规则

一个家庭一次只能参与一个项目摇号

根据《通知》,棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭购房人购买商品住房的,应通过商品房购房登记平台进行购房登记并如实填报相关信息。购房登记信息提交成功后,平台自动生成一个购房登记号。

棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭一次只能参与一个商品住房项目购房登记、公证摇号、排序选房,在该项目公证摇号选房结束后未能购房的,方可参与下一个商品住房项目购房登记。在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他商品住房项目购房登记。

商品住房项目购房登记规则确定的网上登记报名期限截止后,不得撤销或变更购房登记信息。

对此,成都市房管局相关负责人表示,为了杜绝开发企业和中介机构违规收取排号费、茶水费、渠道费等行为,我市自2017年11月开始执行公证摇号排序选房措施。但由于受新房、二手房价格倒挂以及资金保值增值需要的影响,导致不少居民为了买到房子同时在多个楼盘参与摇号,容易产生诱发恐慌性购房情绪、增加家庭债务负担、预埋违约风险等一系列问题。而《通知》对家庭分批参与摇号的规定,就是为了引导居民理性购房。

资格

需核验本人满足首付条件的存款证明

《通知》提出,房地产开发企业核验登记购房人资格时,应核验登记购房人本人满足首付款条件的存款证明。对此,市房管局该负责人表示,这一规定是为了坚决遏制投机炒房行为,避免出现一个家庭以多个人的名义参与登记摇号现象,同时也为了防范房地产金融风险,防止出现透支住房需求、增加家庭债务负担等问题。

新政12问

住房限购对象由个人调整为家庭

1.新政实施后,住房限购对象有何变化?

答:本次住房限购对象由个人调整为家庭。

2. 新政实施后,限购方式有何变化?

答:限购方式由只考虑新购住房套数调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数。

3. 两人及以上本市户籍居民家庭已有住房,还能购房吗?

答:本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有2套以上(含2套)自有产权住房,或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内拥有1套住房,不能在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房。

4. 在青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县新购买商品住房或二手住房有什么条件?

答:购房人应具有本市户籍,或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。

5.怎样才算“本市户籍居民家庭”?

答:家庭成员共同购房的,其中至少1人具有我市户籍可认定为本市户籍居民家庭。

6.“两人及以上的本市户籍居民家庭”包含哪些家庭成员?

答:两人及以上本市户籍居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未满18周岁的子女、离异(或丧偶)父(母)及其未满18周岁的子女。

7.怎样算是“成年单身居民家庭”呢?

答:成年单身居民家庭包括三种情形。

(1)18周岁以上未婚的单身居民;

(2)离异(或丧偶)且无子女的单身居民;

(3)离异(或丧偶)且子女已年满18周岁的单身居民。

8.张三离异不满2年,张三的自有产权住房数量应该只算自己名下的,还是要算离异前全家名下的?

答:按离异前的家庭自有产权住房总套数计算。

9.父母通过投靠成年子女落户成都的,能单独购房吗?

答:不能作为单独家庭购房。

10.新政后新购住房多久可以转让?

答:在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。

11.新政何时开始实施?

答:新政自印发之日起施行,原有政策规定与新政策不一致的按新政策执行。

12. 新政施行之前购买住房的,政策如何界定?

答:新政施行之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售(备案)状态之一的;二手住房已在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”(居间成交)、“成都市存量房买卖合同”(自由成交)的,按原政策执行。

摇号8问

对失信人员3年内不受理购房登记

1.公证摇号购房按照什么顺序进行?

答:公证摇号购房仍然按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭”的顺序,先后摇号排序、依序选房。按规定应保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。

2.优先摇号的棚改货币化安置住户应满足什么条件?

答:安置补偿协议在2016年10月1日以后生效的棚改货币化安置住户,以改造范围为区域认定标准,根据“拆一购一”原则,遵照区域住房限购政策,符合下列条件之一的,房地产开发企业应支持其优先摇号、优先选房:

(1)补偿协议生效后,未在我市住房限购区域内购买住房;

(2)补偿协议生效后,已在我市住房限购区域内购买住房,但购房日期为2017年3月24日之前,且所购房屋为二手住房。

3.优先摇号的刚需家庭应满足什么条件?

答:优先摇号的刚需家庭须符合现行住房限购政策。优先摇号的刚需家庭是指达到法定婚龄的成年单身居民家庭(男年满22周岁、女年满20周岁)、两人及以上居民家庭的所有家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且2016年10月1日以来无住房转让记录。其中夫妻离异的,购房登记时离婚应满2年。

4.新政实施后如何生成购房登记号?

答:棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭购买商品住房的,应按商品住房购房登记平台要求进行购房登记,如实填报相关信息,不得漏报、瞒报、错报;登记购房人信息提交成功后,自动生成一个购房登记号。

5.已登记项目摇号选房结束前,是否可以在其他项目进行购房登记?

答:不能。棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭一次只能参与一个商品住房项目登记摇号,在该项目公证摇号选房后未能购房的,方可参与下一个项目购房登记。在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他项目登记。

6.满足首付款条件的存款证明是什么?

答:房地产开发企业在核验登记购房人资格时,会核验登记购房人本人满足首付款条件的存款证明。首付款条件是指购房家庭按照四川省市场利率定价自律机制确定的四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例乘以购房登记时商品住房项目中清水总价最低的房源价格计算,存款证明应由银行机构出具。比如张三登记购买某项目的一套商品住房,该项目中清水总价最低的房源价格若为80万元,若其按首付款比例30%计,则其首付款条件为24万元。

7.如何查询排序结果和选房结果?

答:项目公证摇号排序结束后,购房人可在企业网站、商品住房销售现场、成都市住宅与房地产业协会商品住房购房登记平台查询棚改货币化安置住户、刚需家庭和普通家庭登记购房人摇号排序结果;项目公证摇号选房结束后,购房人同样可通过以上途径查询选房结果。

8.对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等获取购房资格的,有哪些惩罚?

答:对于提供虚假户籍证明、社保证明、婚姻情况等,瞒报配偶、未成年子女等家庭成员信息以及自有产权住房数量等,从而获取购房资格的,列入我市购房失信人员名册,购房登记平台3年内不受理其购房登记。

权威回复

一 未来五年住宅类用地供应是否有保障?

答:市国土局在2017年6月已公布的《成都市住宅用地供应中期规划(2017-2021年)》中,明确了五年内成都市计划供应住宅类用地68745亩,其中商品住房用地供应量49890亩、安置房等保障性住房用地供应量以及乡村振兴集中建房使用集体建设用地等18855亩,完全能够满足我市各类新增住房建设需求。同时,成都市还将进一步加大对已供地项目的开工促建、空闲及闲置土地清理力度,督促已供项目特别是住宅类项目按期开发建设,及时向市场提供住房增量。

专家解读:市国土局公布的该项中期规划,向市场传递了后续住宅类用地供应有保障的积极信号,对于土地市场供应的预期将直接影响企业拿地的判断。去年为什么在土地拍卖中时有高价地出现,是因为市场需求在增加,企业需要争夺市场,所以土地市场竞争激烈。地价被非理性抬高,拿地成本上升给房价带来了上涨压力。反观今年开始,企业对于市场的预期已经出现明显变化,土地市场的变化,将随着开发周期逐步传递到商品房市场。

另据了解,市国土局同时加大了土地整理与储备的力度,一旦出现执行计划中尚不能满足市场需求情况,将进一步加大土地供应。

二 2018年我市住宅类用地供应能否满足市场需求?

答:2018年成都市计划供应的经营性建设用地将达到16300亩,其中住宅类用地约占总量的65%,较2017年计划供应量增长8%。今年1-4月,成都市明显加快了热点区域的住宅用地供应节奏和规模,据统计,目前全市已批准供应住宅类用地6700余亩,实际已成交4245亩,和去年同期成交量相比增长245%,其余已批准上市土地也将于近期陆续公告、拍卖,完全能满足市场的正常需求。

按照住建部、自然资源部住宅用地“五类调控”(根据区域商品住宅销售周期长短,相应显著增加、增加、持平、减少或暂停住宅用地供应)的管理目标,2018年,成都市将在确保完成经营性用地供应年度计划基础上,密切跟踪房地产市场需求变化情况,在计划外适时机动增加商品住房销售周期较短的热点区域住宅用地供应规模。

专家解读:针对近两年成都市场存在升温的可能,通过供给侧调控,从源头加大市场供应,可以有效抑制因供需关系紧张而产生的房价上涨压力。从2017年底开始,成都土地供应的持续保障,已经使得土地市场开始逐渐降温。

三 为控制地价较快增长,成都在土地供应端采取了哪些应对措施?效果如何?

答:为控制地价较快增长,防止房地产开发企业非理性炒作,去年以来,成都市除继续加大热点区域住宅类用地供应外,还在土地供给端采取了多种调控地价措施。一是将土地成交溢价率与土地价款缴纳时限挂钩,土地成交溢价率越高,土地款缴纳时限越短,引导开发企业理性竞价;二是建立土地拍卖资金审查制度,要求企业以合规自有资金参与土地竞买,通过降低购地资金杠杆率,遏制土地炒作;三是在中心城区及部分郊区市县热点区域上市土地拍卖中采取了灵活竞价方式,如“限价熔断”“限价抽签”“竞商业物业自持比例”“竞自持租赁住房”等,严防出现区域性总价、土地或楼面地价新高等扰乱市场预期的情况。

随着地价调控措施逐步显效,成都市中心城区2018年1-4月商品住宅用地楼面地价较去年3季度楼面地价阶段性高点已有明显下降。

专家解读:从2017年至今,成都土地市场总结起来应该是一个通过适时调控使市场逐渐回归理性的过程,通过出台政策,然后根据市场反应及时调整完善优化。其核心一是给地价上涨拧上了盖子,力求让土地价格处于合理区间;二是对开发商的非理性拿地进行约束监管。土地供应的保障和土地价格的控制,将持续传导到商品房市场供应,冲淡未来房价上涨压力。

解读房地产业发展、租赁市场、住房保障“五年规划”——

成都将形成更加完善健康的住房制度体系

去年11月,成都市房地产业发展、租赁市场、住房保障三项“五年规划”正式出台。

《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》《成都市住房保障五年规划(2017-2021年)》三项规划,是我市贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,旨在统筹处理好短期和长期、市场调节和行政调控、住房保障和产业市场关系,加快推进供给侧结构性改革,进一步加强需求侧综合管理,确保房地产业平稳健康发展的重大举措。近日,相关部门和业内专家学者对此进行了解读。

西南财经大学经济学院副教授刘璐:

未来五年内住房供应量充足

去年11月,成都出台了房地产业发展、住房保障等五年规划,其最大的作用就在于稳定市场预期,使得从购房者到开发商的各个市场参与方能够对成都楼市发展的顶层设计有着正确的认识,从而避免误判。

根据《成都市住房保障五年规划》和《成都市房地产业发展五年规划》,从2017—2021年,成都市新建住房17005万平方米。其中商品住房(含人才公寓和产业园区配套住房)11929万平方米、保障性住房及拆迁安置房5076万平方米,通过货币化保障和实物保障方式,解决新增13.6万户家庭住房困难问题。这里面传递出一个非常重要的信息,即成都未来五年内的商品房供应量是非常充足的,困难家庭的住房保障是充分满足的。目前在成都局部出现的一些楼盘抢购的情况属于暂时性的供需矛盾问题。

省社科院高级注册咨询师田焱:

以期形成一个大住房保障体系

就《成都市住房保障五年规划》,我认为该规划符合“房住不炒”的定位,以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的精神和未来住房建设、分配及使用的发展方向。同时,该规划符合成都市当前和未来几年内经济社会发展需求,其中尤其与住房供需状况基本相适,不仅充分照顾到了正常而有效的总需求,也兼顾到了可能的结构性需求及其变动。

由此可以看到,成都市的住房保障供给不仅量足质优,而且将基本住房保障、人才安居和租赁住房供给纳入整个城市住房供给体系之内而向主动化、体系化、常态化、规范化和精细化方面发展,以期形成一个集市场住房、基本住房保障(含农村住房保障)、人才安居、租赁住房、旧城和棚户区以及老旧院落改造一体的大住房保障体系及格局,从而有机有效地调动一切可调动的供给力量和积极性,充分满足城市发展和消费及保障需求。

清华大学建设管理系主任吴璟:

调动各类市场主体参与租赁住房供应

《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》有两个特点尤其值得关注。

一是贯彻了“坚持市场导向”的原则,尤其是抓住了“供给侧改革”这个“牛鼻子”,综合利用土地、规划、税收、金融、行政审批等各方面改革措施,着力调动各类市场主体参与租赁住房供应的积极性。这种思路和做法,我个人是非常赞成的。

其二是该规划中基于对成都市发展前景的展望,尤其是对城市人口规模的预测,定量提出了对未来五年间全市租赁住房供应规模的指导性目标。这有助于各类租赁住房供应主体科学决策,防止一哄而上所导致的供应过剩。另一方面,也是在当前背景下更为重要的,这种清晰、量化的供应目标显示成都未来的住房供应将有能力充分满足新增住房需求。这种预期对于稳定当前的住房市场,防止住房市场出现剧烈波动将具有重要意义。(记者 缪梦羽 王琳黎 制图 江蕊松)